REDSエージェント、宅建士の島崎正輝です。
一般個人の方が実際にお住まいになっているマンションや戸建てを売却する際に、一定の要件をクリアすれば「居住用財産の3,000万円特別控除」を受けることが可能となります。売却した販売金額から経費を引いて、購入した当時の購入金額に経費を足した金額を控除した差額（譲渡所得）のうち、最高3,000万円を控除、非課税にするという内容です。
この特例を利用することで、本来であれば譲渡所得税とも呼ばれる税金を控除することが可能になります。これからお住まいを売却する方、または3,000万円控除について詳しく知りたい方に向けて、税制の概要を、要件や必要な書類を踏まえて解説します。これからマイホームを売却する予定がある方にお役に立つと思います。
（写真はイメージです）
マイホーム3,000万円特別控除の要件
実際にお住まいになっている不動産の3,000万円特別控除を利用するためには、条件を満たしている必要があります。ここでは詳しい必要要件のほか、他界した親御さんから相続した場合の住宅をお持ちの方、不動産を誰かと共有名義で所有している方など、パターン別に対象になるかどうかをご紹介します。
3,000万円特別控除を使える要件として、まず売却する物件は実際にお住まいになっていること（マイホームであること）が前提です。これを満たしているうえで、3,000万円の特別控除を受けられる条件は以下となります。
〇 下記のうちいずれかを満たすマイホームであること
- 主に住んでいる自宅であること
- 引越し後3年目の年末までの売却であること
- 土地の場合は売却契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していないこと
- 単身赴任している場合は、配偶者が実際に住んでいる建物であること
- 物件の買主側が親族間や夫婦間、同族会社間などでないこと
〇 売却した年の前年、または前々年に、特別控除または損益通算、そして損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと
〇 売却した年とその前年、そして前々年に、マイホームの買換特例や交換特例を受けていないこと
〇 売却した住宅に対して、固定資産の交換特例や収用等の特別控除など「ほかの特例」の適用を受けていないこと
〇 災害等によって売却する場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
上記全ての項目を満たしている必要があります。詳しくは国税庁のホームページでご確認をお願いします。
3,000万円特別控除の適用可否検証
マイホームを売却する際に、親御さんから相続したり建物を解体したり、いろいろなケースが考えられます。そういった場合でも、特別控除が適用されるかどうかを検証します。
〇相続
自分が相続を受けた「空き家」の場合ですが、もともと不動産を所有していた人が実際に住んでいた家であることが条件です。一時的に貸したり、再建築したりするとこれは適用されません。
〇取り壊し後に売却
建物を取り壊した後に売却した場合でも3,000万円控除の対象となります。ただし売買契約が成立する前に物件の敷地を人に貸してしまうと、適用除外になってしまいます。
〇不動産を共有している場合
土地や建物を誰かと共有していた場合、共有者は各自が持ち分に応じて特例を申請できます。そのため、売却による確定申告も各自の申告が必須です。
〇賃貸併用
住んでいる住宅の一部を賃貸として貸し出している場合でも、3,000万円控除の対象となります。ただし、控除対象となるのは、自分が居住用としている部分の面積に限ります。
〇店舗併用
店舗併用住宅でも、3,000万円控除の対象となります。ただし、賃貸併用の場合と同様に、居住用としている部分の面積に限ります。
適用要件を満たしていたとしても、居住用財産の3,000万円特別控除の対象に入らないケースもいくつかあります。適用されないケースとしては、以下のような家屋が挙げられます。
- 3,000万円の特別控除を受けることを目的として入手した住宅
- 自宅を新築する際、継続して住まないで売却した家屋
- 一時的な目的で居住した家屋
- 趣味やレジャーなどのために所有する住宅
3,000万円特別控除の申請期間と必要書類
ここからは、3,000万円の特別控除を使うための申請期間および必要書類についてご説明します。決められた期間内に、一定の書類をそろえて申請しないと控除を受けられないので、不動産の売却前に確認しておきましょう。
確定申請の期間
3,000万円の特別控除を受けるには、不動産を売却した翌年の申告期間（2月16日～3月15日）に行う必要があります。例えば令和6年に売却したのであれば、令和7年の申告期間（2月16日～3月15日の間）に行わなければなりません。
3,000万円控除を申請する際には、いくつかの必要書類が必要です。でもここで注意していただきたいのは、売却して得た所得が3,000万円以下の場合の申請です。この場合、3,000万円の特別控除が適用されると譲渡所得が非課税になるために、税金はかかりませんが、確定申告は必要です。必ず確定申告をしないと特別控除は適用されなくなりますので注意が必要です。
確定申告に必要な書類
- 確定申告書・譲渡所得の内訳書
- 戸籍の附票
- 譲渡した土地・建物の全部事項証明書
- 売却時の書類の写し
- 取得時の書類の写し
- 住民票あるいはマイナンバー
いかがでしたでしょうか？ お役に立てましたら幸いです。
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