みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の下山です。
家を購入する時に考えることはたくさんあります。
・どの様な家に住みたいのか？
・マンションなのか、戸建なのか？
・立地や周辺環境は？
・購入時に掛かる費用は？
そして、せっかくならできるだけ快適に暮らしやすい間取りで住みたいですよね。今回は、間取り図によくある『S』（納戸やサービスルーム、DEN）について考えてみました。
間取りの表記、Sとは何か
皆様がSUUMOやat homeなどの不動産ポータルサイトにて、不動産を検索する際の項目に必ずある間取りは1R、2K、2DK、3LDKなどと表記されています。1Rはワンルーム、Kはキッチン、Dはダイニング、Lはリビングですね。
その中に「2SLDK」などという表記が入っていることがあります。Sの記号の意味は、納戸や、サービスルーム、DENと呼ばれる、収納やちょっとした多目的スペースとして利用できる部屋のことです。2SLDKの室内を見に行ったときに、他の部屋よりも大きい納戸やサービスルームを見たことがある方もいらっしゃると思います。
納戸なのに、窓もあり、エアコンも設置できて、電気もある。もうただの部屋です。ではなぜSと表記するのか？ これはなんなのか？
実は建築基準法に定められた「居室」には認められない部屋であり、トイレや洗面室、廊下などと同じ分類に分けられます。
居室の定義は、食事、就寝、作業、娯楽など、生活を営むために継続的に使用する部屋のこと。リビングやダイニング、キッチン、個室（洋室や和室と表記される）が居室になります。S表記の部屋は、居室としては、認められない部屋なのです。
そうは言っても、実際に室内を拝見した際に、洋室が5畳なのに対し、サービスルームはそれより広い6畳ということもあります。洋室といったいどこが違うのでしょうか？
Sと居室の違い
居室として認められるには、採光や通風など一定の条件を満たすことが必要になります。そのため窓のない部屋は必然的に居室ではなくなります。
また、窓があってもSと表記されている場合は、窓の面積が部屋の広さに応じて定められた大きさに足りないため、居室と表記していないと考えられます。
このように、建築基準法上「居室」と認められない部屋が「納戸」や「サービスルーム」と表記されるのです。「DEN（書斎）」「F（フリースペース）」「ワークスペース」などと表記される場合もありますが、基本的には同じで、「洋室」や「和室」と表記していないため、呼び名を変えて、その空間の付加価値をアピールしているようです。
また、納戸やサービスルームは居室としてカウントされませんから、3LDKではなく2LDK＋S（サービスルームの略）、または2SLDKなどと表記される、というのがSの真相です。
「納戸」のほか「サービルルーム」や「DEN（書斎）」「F（フリースペース）」「ワークスペース」とさまざまな呼び方があるように、使い方は自由です。収納として利用するだけではなく、呼び方の通り書斎や仕事部屋、家事部屋として利用したり、普通に居室として利用したりすることもできます。
間取りに左右されない部屋の検索方法
さて、ここまで話をしてまいりましたが、特にマンションの間取りについては、左右に隣戸のある部屋は、窓を設けにくいため「納戸」や「サービスルーム」が生じやすくなります。そのため3LDKの間取りを十分つくれる広さがありながら、2SLDKと表記されてしまいます。
マンションや戸建てを検索する際、3LDK以上などの条件で探されている方が多いでしょう。その場合、2SLDKは、検索に引っかかりません。広さは3LDKと同等ですからもったいないです。
そこで、おすすめするのが、間取りで検索するのではなく、希望する面積（㎡数）で検索してみることです。理想に近い間取りにたどり着けるかもしれません。
Sが居室に変わる【令和4年度 建築基準法改正】
令和4年度の建築基準法の改正内容に「住宅の採光規定の見直し」が含まれています。
国土交通省によると、現行では、住宅における採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積の1/7以上にしなければならないこととされています。しかし、採光規定が適用されない事務所やホテルなどから住宅に用途変更する際、必要な採光面積を確保するための工事が負担となり、断念するケースが発生しています。
そこで、住宅の居室に必要な採光に有効な開口部面積を合理化し、原則1/7以上としつつ、一定条件下で1/10以上まで必要な開口部の大きさを緩和することを可能とします。その「一定条件」については現在検討を進めていますが、照明設備を設置することを要件とする方向です。
つまり、これまで、『S』（納戸やサービスルーム、DEN）表記されていた部屋が、今後は照明設備を設置することで居室になる可能性があります。
基準や法自体が世の中ととも変化していきます。私もしっかりと変化していきたいと思います。少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。
それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。
【REDS】不動産流通システム
下山 聡
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E-mail: s.shimoyama@red-sys.jp
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