みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの下山聡です。
2024年9月23日に、集英社オンラインに弊社REDSが取材されました。
『【国交省により処分対象に】大手不動産会社も手を染める「不動産の囲い込み」って何？ 「売主からカギが届きません」とウソ。手数料を4倍もしぼり取るさらに悪質な手口とは…』
この記事でも取り上げられた「不動産の囲い込み」について深く解説します。
（画像はイメージです）
国土交通省が研究会を設置して課題を議論
国土交通省では、以前より、不動産流通市場における情報整備のあり方研究会にて「レインズ機能の充実の必要性について」というテーマについて検討してきました。掲げた課題は以下のとおりです。
媒介・レインズ制度に関する現状と課題
1．流通市場の環境変化に対応した情報機能が不十分＜情報登録・提供の不足＞：リフォーム履歴・住宅性能評価等の情報をレインズに蓄積し、価格への反映等を把握していくべきか。
2．蓄積される情報が十分に活用されていない＜情報蓄積・活用の不足＞：如何に物件に係る成約情報を蓄積し、消費者への情報提供を充実させるか。
3．媒介活動等に係るルールが必ずしも遵守されていない＜モラルハザードの可能性＞：レインズを介した円滑な物件情報の流通を阻害するようなケースを如何に防止するか。宅建業者によるルール遵守をどのように徹底させるか。
不動産の有識者による指摘とは
国交省が不動産流通市場の活性化を具体的に検討する場として設置した「不動産流通市場活性化フォーラム」はレインズシステムの見直しについて、以下のように提言・指摘しました（2012年）。
○不動産流通市場のさまざまな環境変化を踏まえて、日本の不動産流通システムの中核となっているレインズにおいても、情報の活用および提供のあり方などについて議論する必要がある。
○業者間情報であるレインズ利用の活性化に向け、物件登録・成約報告などに関するレインズルール遵守の取り組みが必要である。
○現行のレインズでは、宅建業者がインターネット経由で物件情報の閲覧はできても、各登録物件の進捗状況をシステム上で登録することはできない。物件の囲い込みを防ぎレインズの理念である共同仲介をより円滑に行っていけるよう、レインズシステムの透明化を図るための仕組みなど幅広い検討が必要である。
上記課題のうち、特に、媒介活動などにかかるルールが必ずしも遵守されていないことに対し、モラルハザードの可能性が指摘されていました。
この議論を経て、2025年から不動産業者の「囲い込み」を処分対象となるため、レインズの理念である共同仲介をより円滑に行っていけるようになりそうです。
「両手仲介」と「囲い込み」
「両手仲介」や「囲い込み」は不動産業者の利益のためだけの行為であり、売主や買主にはけっして良い影響はもたらしません。それでは両手仲介と不動産物件の囲い込みとはどのようなものなのでしょうか。
両手仲介とは
1つの物件の不動産売買取引において、1社の不動産会社が、売主と買主の双方の仲介を行い、その両方から仲介手数料を受領することを、不動産業界では俗に、「両手」や「両手仲介」と呼ばれています。不動産会社にとってこの形態は、もっとも多くの収入が得られ、相当数の不動産会社はこれを目指しているのが現状です。
これに対して、弊社REDSのように、売主と買主のそれぞれに、別々の不動産会社が仲介を行うことを、業界では「片手」や「片手仲介」と言います。
不動産・物件の囲い込みとは
不動産会社が、より収益の多い「両手仲介」を執拗に目指すために、売主から売却の依頼を受けた不動産物件を、ウソをついたりもっともらしい理由を付けてごまかしたりして他の不動産会社に取り扱わせないようにする行為のことを、不動産会社では、「囲い込み」（不動産・物件の囲い込み）と呼びます。
これにより、売主の希望の金額での成約機会が妨げられるケースも多く発生しています。
不動産を「より高く売りたい」と思う売主と、「より安く買いたい」と思う買主の要望は相反しているため、これをひとつの不動産会社が同時にかなえることは、構造的に困難です。
ほとんどの業界関係者は、もちろんこのことに気づいています。しかし、せっかくの収益を減らすようなことには、及び腰というわけです。
集英社オンラインに弊社が取材された内容も囲い込みに関するものです。誰もが名前を聞いたことがある大手業者もこの不正を行っております。
国土交通省が2025年から不動産業者の「囲い込み」を処分の対象にしたとしても、すぐに囲い込みがなくなるわけではないでしょう。囲い込みは、各不動産業者のモラルの問題のため、非常に根深いと言わざるを得ないのが現状です。
そんな不動産業界だからこそ、弊社REDSは両手仲介は原則禁止で囲い込みをせず、売主様のため、買主様のため、レインズの理念である共同仲介をより円滑に進めていきたいと思います。
相鉄線直通のおかげで、移動範囲が便利に広がった、エージェント下山（しもやま）をぜひ、ご指名ください。
それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。
【REDS】不動産流通システム
下山 聡
080-3082-8409
E-mail: s.shimoyama@red-sys.jp
コメント