【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CＦP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で20年目となりました。
今回も物件調査の話です。不動産営業は物件のご案内後、契約予定となりますと、契約書類の作成の前に、物件調査（現地調査・役所調査・法務局調査・インフラ施設の調査など）をすることが基本的な動き方となります。前回のブログでは法務局調査の重要性を書きましたが、今回は役所調査となります。
役所調査とは文字通り物件を管轄している役所に行って行う調査のことを言います。弊社の場合は、都内の物件が多いので東京都庁や区役所に行って調査をすることが多いわけですが、この役所調査をしっかり行うことで物件の現況や今後について把握することができ、後々のトラブルを防ぐことにもつながります。調査をすることで、前面道路が建築基準法上の道路でないため、今後の建築に制限や条件がある物件であることが判明することもあるわけです。
役所では物件にどのような法令上の制限がかかっているかを調べます。役所窓口は色々ありますが、回る順番は次のような感じとなります。名称は各自治体によって少し変わります。
都市計画課
都市計画課では、用途地域や建ぺい率・容積率・防火指定・高度地区指定・絶対高さ・日影規制・都市計画施設の有無など、建築する上で大事な情報を確認します。その他、自治体独自の条例なども確認します。
道路課
不動産調査において、道路の属性や幅員によって不動産の価値が大きく異なることもありますので、この調査はかなり大事な項目のひとつとなります。特に建築をするためには原則として幅員４m以上の道路に２ｍ以上敷地が接してないと建築ができませんので、敷地と道路の関係は非常に重要な項目です。
道路課で調査する内容としては、道路が公道であるかどうか、道路の現況幅員と認定幅員、道路境界（官民境界）の確定状況、道路の管轄情報などを調べることとなります。
建築指導課
対象物件が土地の場合は、建築に関する制限の有無の確認、対象物件に建物がある場合には、台帳記載事項証明を取得することで建築確認や検査が行われている建築物であるかどうかなど確認することができます。
この他必要に応じて、開発担当の開発調整課、文化財担当の教育委員会、土壌汚染担当の環境保全課、防災担当の防災課なども回ります。
先日も豊洲のタワーマンションの契約がありましたので、東京都庁の都市整備局建築指導課に出向いて調査をしてきました。東京都庁といえば、第一本庁舎と第二本庁舎があり、特に第一本庁舎の高さは243ｍ、パリのノートルダム大聖堂をモチーフにして建造されたと言われております。
あと第一本庁舎には45階に誰でも無料で入れる都庁展望室（高さ202ｍ）があります。実はこの都庁展望室、コロナの影響で長らく閉鎖していましたが、令和4年9月1日より8カ月ぶりに再開、10月からは物販店とカフェも再開されております。下記画像は展望室南側方面の眺望です。
近くに寄った際には少し立ち寄ってみるのはいかがでしょうか。30分ほど時間があれば都会の喧騒を忘れ落ち着いた時間を過ごすことができると思います。(営業時間は9時30分から21時30分まで)
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