【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CＦP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で20年目となりました。
今回も物件調査の話です。不動産営業は物件のご案内後、契約予定となりますと、契約書類の作成の前に、物件調査（現地調査・役所調査・法務局調査・インフラ施設の調査など）をすることが基本的な動き方となります。前回のブログでは役所調査の重要性を書きましたが、今回はインフラ調査となります。
インフラとはご存じのとおり、水道やガスなど私たちの生活基盤を支える設備のことを指します。マンションの場合はそこまで心配する必要はないのですが、戸建てや土地の取引の場合は、念入りにインフラ調査をすることが多くなります。
「上下水設備は整っているどうか」「ガスや電気の供給状況はどうか」などについて主に調べるわけですが、具体的には以下のような流れで調査をします。
上水道調査
水道局や水道事務所で、水道管の敷設状況や、配管の口径、対象不動産への引き込み状況などを調査し、埋設管管理図面を入手。
下水道・浄化槽調査
下水道局や役所の下水道課で、下水道管の敷設、配管の口径、対象不動産内への引き込み状況などを調査し、埋設管管理図面を入手。
都市ガス・プロパンガス調査
対象不動産を管轄するガス会社への問い合わせ、利用されているガスの種類の確認、ガス管の敷設、対象不動産内の引き込み状況などを調査し、埋設管管理図面を入手。
電力会社等調査
電力供給は現在自由化されているため、電力供給事業者名を確認。対象不動産上に高圧線が架設されている場合は、必要に応じて電力会社等の担当窓口で調査。電線との離隔距離（電線と建築物との間に必要な安全な距離のこと）についても調べます。
インフラ調査の結果、対象不動産に都市ガス、上下水道が整備されていたとしても、管の埋設状況がその土地から見て、前面道路の遠いところにあったり、時には他人の敷地を通過して対象不動産内に引き込まれているケースが稀にあります。このような場合、建物の再建築時には新たに引き込み管を引き直す必要が生じますので、工事費用がその分、余計にかかることとなります。
また引き込み管の口径に対し現況の建物の規模や種類が合っているかどうか確認することも非常に大事です。一般的な規模の戸建てであれば引き込み管の口径は20㎜から25㎜ですが、調査を進めてみると引き込み管の口径が13㎜であることがよくあります。このような場合も、建物の再建築時には20㎜以上の管に引き直す必要があるので、工事費用が余分にかかることが想定されます。このように戸建てや土地の取引の場合には、現地調査とともにインフラ調査を行うこと自体が取引の安全性に直結しますので、非常に大事な調査のひとつと言えます。
ところで話は変わりますが下記画像は、物件調査の帰りに食べたスターバックスの新作のアップルパイです。青森県産の紅玉を100％使っているらしいです。私自身、スタバのヘビーユーザーですので、このような新作が出た時は迷うことなく注文するようにしております。スタバはリピーターが飽きないよう季節ごとに必ず新作を出してくることで有名です。冬の新作も当然期待しております。
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