REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの渡部です。
住宅ローンの返済方法には一般に2種類があります。
【元利均等返済】と【元利均等返済】です。
銀行によっては元利均等返済しか選択できないところもありますが、多くの場合2つのうちどちらかの返済方法を選択していただきます。
簡単に両者の違いやメリット・デメリットについてご説明させていただきます。
「元利均等返済」とは、毎月の返済額が一定になるようにする方法です。元金と利息の合計額が均等になるので、金利が変わらなければ返済期間中ずっと同じ額を支払います。
「元金均等返済」とは、住宅ローン返済の初めから完済まで毎月の返済額に占める「元金の返済額が一定」という返済方法です
「元利均等返済」は元金と利息の合計額が均等になるので、金利が変わらなければ返済期間中ずっと同じ額を支払います。
「元金均等返済」は利息部分はローン残高を元に計算するため、ローン残高が多い初期のほうが返済額は高くなり、ローン返済終盤になると少なくなります。
元利均等返済と元金均等返済は、それぞれメリットとデメリットがあります。
どちらがお得かは、返済期間や金利、等によって変わってきます。
一般的には、元利均等返済は初期の返済額が低く抑えられるので、生活費や貯蓄に余裕ができるメリットがあります。
毎月の支払額が（変動金利の金利上昇を考慮しなければ）一定なので安定しているところがあります。
しかし元金の減りが遅いので、総利息額が多くなります。
一方、元金均等返済は初期の返済額が高くなるので、生活設計をしっかりと立てる必要があります。
しかし元金の減りが早いので、総利息額を抑えられるメリットがあります。
例えば、借入金額3000万円・年利1.1%・返済期間35年と仮定した場合、
元利均等返済では毎月126,000円・総利息1174万円
元金均等返済では初回158,000円から毎月約百数十円づつ減り・総利息1053万円
となります。この場合、元金均等返済の方が121万円お得です。
生活設計の中で、初期に支払いが多少多くなっても問題ないという方の場合、元金均等返済のメリットが活かせる場合が多いと思います。
ただ現場の感覚では、元金均等返済よりも元利均等返済が人気で、その差はかなり大きいのが実感です。
元金均等返済を選ばれるお客様がいらっしゃると、「久しぶりだなぁ」と感じるくらいです。
その理由としては「審査の問題」があります。
住宅ローンの審査では収入に対して「当初の返済額」をベースに支払いが可能かどうか審査されることになります。
収入と返済額の割合を「返済比率」と呼びますが、返済比率に余裕があればそれだけ審査は通りやすくなります。
また○か×だけではなく、○の中で、返済比率に余裕があればあるほど金利の優遇幅が拡大し、適用される金利が低くなりやすくなります。
このため当初の返済額が抑えられる元利均等返済の方が審査が通りやすく、最優遇金利などが出やすくなるのです。
利息の支払額を減らすために元金均等返済を希望したつもりが、元利均等返済よりも適用金利それ自体が上がってしまう、ということもよくあることです。
（こうした場合はローンセンターがある都市銀行などの場合、担当者から元利均等返済への変更を提案してくれたりもします。）
見逃せない大きな点だと思います。
元利均等返済と元金均等返済のどちらを選ぶかは、ご自身や世帯の収入や支出、将来設計などによって変わります。
REDS不動産流通システムでは物件のご紹介・ご案内に限らず、こうした住宅ローンのご相談・ご提案もしております。
まずはお気軽にご相談ください。
なお、住宅ローンの返済方法には、元利均等払いと元金均等払いのほかに、ボーナス払いや繰上返済などのオプションがあります。
これらのオプションを利用することで、総返済額や返済期間を短縮できる可能性がありますが、条件や手数料などは金融機関によって異なります。
こうした返済のオプションについても機会があればこちらで触れたいと思います。
参考になれば幸いです。
渡部
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