REDSエージェント、宅建士の由里拓也です。
本日は、不動産売買でよくあるご質問のうち、手付金と自己資金について、解説いたします。
不動産売買で必要な手付金とは
不動産売買契約において、契約を締結する際に買主から売主に支払う売買代金の一部を「手付金」といいます。
手付金は、不動産売買契約の締結にともない、契約が成立していることを明確にするという大切な役割があります。契約成立時に買主が手付金を支払い、売主が受領することで、売主・買主双方が不動産の売買について明確な意思表示をした証となるのです。
売買契約を締結した後に、どちらかが契約を解除しなければならない状況になった場合に、一定期間内であれば、買主は支払った手付金を放棄する、売主は手付金を倍にして買主に返還することで契約を解除することができます。
多くの売買契約において、住宅ローン特約を契約内容に組み込んでいます。住宅ローン特約の期間中に、審査が通らなかった場合は、手付金は返金されます。
手付金は、原則として、売買価格の5％が目安となります。
※法的に上限・下限金額の取り決めはありません。減額交渉が可能な場合もありますが、少額の場合、売主・買主双方が、手付金放棄にて、契約解除をしやすい（されやすい）ため、あまり少額にはならないほうが、望ましいでしょう。また、同時期に複数件の購入申込みがあった場合は、手付金額が多い方を優先する売主も多いため、少額の場合、一番手として確実に物件を確保できない可能性があるため、注意が必要です。
手付金に関する注意点
手付金に関して注意点が2点あります。
手付金は消費者金融やカードローンで借金してはいけない
手持ちの現金が不足している場合、キャッシングローンなどでの現金捻出は、厳禁です。住宅ローン事前審査、本審査の際に借り入れ履歴は大きく影響するからです。金融機関によっては、消費者金融からの借り入れがあるだけで、審査ではねられる場合があります（金融機関は、買主の自己申告がなくても、借入の有無を確認できます）。
どうしても手付金が用意できない場合は、親や親族を頼るなどして金融機関や貸金業者を通さない方法で資金調達をすることが必要です。その場合の借り入れであればローンの審査に影響を及ぼすことはありません。
親からもらうときは贈与税に注意
その場合でも、贈与税の観点で注意が必要です。贈与税は、一人の人が1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。
したがって、1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません。この場合､贈与税の申告は不要です。
贈与税には非課税措置あり
また、住宅取得等資金の贈与税には非課税措置があります。親や祖父母といった直系尊属から住宅の購入や増改築のためのお金を受け取っても、一定額まで贈与税がかからない制度です。
- 省エネ等住宅：非課税限度額1,000万円
- 上記以外の住宅：非課税限度額500万円
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置について、適用期限（2023年12月31日）が2026年12月31日まで3年延長となりました。申告には、非課税の特例制度を利用する旨を記載した贈与税の申告書、戸籍謄本や住宅購入などの契約書の写しなどが必要です。贈与を受けた翌年の2月1日〜3月15日までに、納税地の所轄税務署に提出します。
自己資金について
不動産売買での自己資金とは？
不動産に関して「自己資金」とは、不動産購入をする際に捻出できる資金の総額を指します。不動産を購入する際には、司法書士へ支払う登記費用や、ローン利用時の金融機関に支払う費用、不動産会社への仲介手数料、火災保険料などの「諸費用」が必要となります。このような費用に充てられる「自己資金」がどのくらいかによって、購入に必要なローンの借入金額が変わってきます。
一方、頭金とは本体価格に対してのみ、準備ができる資金を指します。
自己資金0でも、住宅購入をすることも可能です。以前のブログにて、解説をしておりますので、ご参照いただければ幸いです。
自己資金と手付金、パターン別お金の流れ
例として、パターン別にお金の流れを解説いたします。
≪自己資金が手付金を超える場合≫ ※手付金400万円
総資金（8,380万円）＝売買価格（8,000万円）＋諸経費（380万円）
借入・自己資金合計（8,380万円）＝借入金額（7,000万円）＋自己資金（1,380万円）
『売買契約時』 ※必要資金400万円 手付金として売主にお支払い
↓
『引渡日（決済日）』 ※必要資金7,980万円
金融機関より7,000万円が口座に融資されます。自己資金1,380万円から手付金400万円を引いた980万円を、事前に本人口座へご入金いただきます。手付金400万円を引いた残代金7,600万円と、諸経費380万円をお支払いいただきます。
≪手付金と自己資金が同額の場合≫ ※手付金380万円
総資金（8,380万円）＝売買価格（8,000万円）＋諸経費（380万円）
借入・自己資金合計（8,380万円）＝借入金額（8,000万円）＋自己資金（380万円）
『売買契約時』 ※必要資金380万円 手付金として売主にお支払い
↓
『引渡日（決済日）』 ※必要資金8,000万円
金融機関より8,000万円が口座に融資されます。手付金380万円を引いた残代金7,620万円と、諸経費380万円をお支払いいただきます。追加資金は必要ありません。
≪自己資金0の場合≫ ※手付金400万円
総資金（8,380万円）＝売買価格（8,000万円）＋諸経費（380万円）
借入・自己資金合計（8,380万円）＝借入金額（8,380万円）＋自己資金（0万円）
『売買契約時』 ※必要資金400万円 手付金として売主にお支払い
↓
『引渡日（決済日）』 ※必要資金7,980万円
金融機関より8,380万円が口座に融資されます。手付金400万円を引いた残代金7,600万円と、諸経費380万円をお支払いいただきます。金融機関からの借入8,380万円から必要資金7,980万円を差し引いた400万円が、口座に残ります。手付金と同額の380万円が口座に残りますので、自己資金は0となります。
以上、ご参考になりましたら幸いです。
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