こんにちは。
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REDS宅建マイスターの井原です。
表題の件、
借地権付き建物を売買する際には、必ず「地権者の承諾」が必要になります。
なぜかというと、
民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
・賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
・賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
と、規定されているからです。
その為、見た目の売買価格の他に、
譲渡承諾料
建替え承諾料
大改修承諾料
更新料
毎月の地代
などの地主－賃借人間でやり取りする金銭が発生します。
ご売却・ご購入いずれにしても、
物件の売買契約前にしっかり確認しておきましょう。
各種承諾料の目安
こちらは、任意規定になりますので、法律で定められている訳ではありません。
寺社仏閣が地主の場合は、明確な基準がある事が多く、比較的安心ですが、
個人が地権者の場合は特に注意してください。
譲渡承諾料（一般的には売主が負担）
借地権価格（更地価格の６～７割程度）の10%程度。
建替え承諾料
更地価格の3%前後。
しかし、非堅固建物(木造など)から「堅固建物」(RC造など)への新築の場合には、契約条件の変更が必要になり、更地価格の10%前後が目安です。
増改築・大改修承諾料
増改築の場合には、その規模に応じて、更地価格の3%程度。
こちらは何を持って増改築・大改修に当たるかが争点になり得ますので、事前に確認し、文書化しておくと安心です。
施工規模に応じて、例えば延床面積増大約37％＝更地価格の1％という事例があります（横浜地裁川崎支部・平成3年 4月22日判決）。
更新料
こちらは借地非訟制度が存在しないので裁判所の基準はありません。
一般的には、借地契約書に明記が無い更新料を支払う必要はありません。
※上記内容はこちらを参考にしました。
深沢綜合法律事務所 弁護士 柴田 龍太
借地権付き建物の売買は、ケースバイケースによるところが多く、地主さんとの折衝も必要な為、高度な知識が必要です。
借地権付き建物の売買の際には、経験豊富なREDS宅建マイスターにお任せ下さい。
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