REDSエージェント、宅建マイスターの森山です。
隣地境界が曖昧なまま土地を売買すると、将来の売却や建設などが困難になることがあります。また、境界を明示せずに売買すると、買主と隣地の所有者の間で紛争が起こる可能性があります。このほか、道路の接道義務がはたせず、最悪のケースでは再建築不可になる可能性もあります。
こういった事態にならないようにどうするべきか、トラブルになってしまった場合にどのように解決するかを説明いたします。
土地売買に伴う隣地トラブルの具体的な事例
土地売買には具体的に以下のようなトラブルがあります。
・隣地の建物の屋根や雨樋が越境していた
・境界確定を行っていなかったために、土地を売却しようとしたら、隣家の車庫や塀が自分の土地に侵入していることが判明した
・かなり前に境界杭の設置、隣地との立会いをしたが、隣地所有者が当時と代わっていたため、境界の場所に相違がでた
・道路（水路）との境界が不明確なことにより、建築時における役所との見解の相違が出た
これらのトラブルは、境界確定や境界標の維持管理を怠ったり、無断で越境したりすることで起こります。土地建物売買では、契約前に必ず境界確認を行い、隣地所有者との合意を得ることが重要です。隣地所有者とトラブルになると将来数十年にわたってもめ続けることもあります。
隣地境界トラブルについて、具体的な解決方法とは
隣地境界トラブルが起きたとき、それを解決する方法は以下のとおりです。
当事者同士で話し合う
お互いに話せば解決する場合もあります。境界線の位置や越境物の有無などを確認し、合意できるかどうかを試みましょう。
土地家屋調査士に相談する
境界トラブル解決のためには、正確に土地を測量し、隣地境界線を明確にすることが必要です。土地家屋調査士は、専門的な知識と技術を持っていますので、信頼できる測量結果を提供してくれます。
筆界特定制度を利用する
筆界特定制度とは、法務局が土地家屋調査士に依頼して、隣接する土地の境界線を特定する制度です。この制度を利用すると、法務局が発行する筆界特定書が証拠となりますので、裁判になった場合でも有利になります。
境界紛争解決センターの利用・ADR機関への申立
境界紛争解決センターとは、日本弁護士連合会が設置した民間の紛争解決機関です。専門家が中立的な立場で仲裁や調停を行い、双方の合意に基づいて解決を図ります。ADR機関とは、裁判以外の方法で紛争を解決する機関の総称です。
裁判（境界確定訴訟）を提起する（提起される）
話し合いや仲裁などで解決できなかった場合は、最終的には裁判に訴えることもできます。裁判では、証拠や法律に基づいて判断されますが、時間や費用がかかりますし、関係が悪化する可能性もあります。裁判に訴える前には、弁護士に相談・依頼することをおすすめします。
※どれも一長一短があります。状況や目的に応じて、最適な方法を選択する必要があります。
トラブルを回避するために
土地の売買契約前に境界トラブルにならないための予防方法は以下のようなものがあります。
境界標の設置
境界標とは、土地の境界線を示す目印のことです。境界標があれば、土地の形や面積を確認しやすくなりますし、隣地とのトラブルも防げます。境界標は、土地家屋調査士に依頼して設置（埋設）することができます。
境界立会い
境界立会いとは、売主と買主が一緒になって、土地の境界線を確認することです。境界立会いを行うことで、売買契約前に土地の状況を把握できますし、後からトラブルが起きても対処しやすくなります。境界立会いは、土地家屋調査士や弁護士などの専門家に立ち会ってもらうことが望ましいです。
境界明示義務
境界明示義務とは、売主が買主に対して土地の境界を明示することが義務付けられていることです。境界明示義務を怠ると、売買契約が無効になったり、損害賠償を請求されたりする可能性があります。境界明示義務は、売買契約書に記載するか、別途書面で行うことが一般的です。
※どれも重要です。土地の売買契約前には、必ずこれらの方法を実施してください。
※旗竿地の場合、特に敷地延長部分の境界は注意が必要です。
旗竿地とは、公道に接する間口が極端に狭く、細長く延びる敷地の先に、周りを他人の土地に囲まれた敷地のことです。
旗竿地は、敷地延長の最も狭い位置で、2メートル以上の幅を確保する必要があります。最も狭い位置というのが要注意になります。測量図と実際の幅が異なる場合は、建築基準法や条例による制限や影響がある可能性があります。また、売買時には、測量図と実際の敷地面積が一致しないことで、契約解除や減額請求などのトラブルになる恐れもあります。
測量図で2メートルの確保ができていても実際には満たしていない部分があるかもしれません。最悪、再建築不可となりますので、旗竿地をご購入する際には、間口はもちろんですが、敷地延長部分の全てにおいて2メートルを確保できているか必ず測って確認ください！！
まとめ
隣地境界問題はその物件ごとにさまざまな問題がありますので、よりきめ細かな調査が必要になります。信頼のできる業者に依頼をしての売買が不可欠です。
弊社は全エージェントが宅地建物取引士ですので安心してご依頼をくださいませ。
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