REDSエージェント、宅建士の森山です。建物を建てるために購入した土地の「地中」から、前に建っていた家の基礎部分やコンクリートの塊、ガラス、杭、ガラ、埋設管、古井戸、防空壕などの「障害物」が発見されることがあります。これらの「障害物」を地中障害物と呼びます。
土地を売却する際、地中障害物を曖昧なまま売買し、地中障害物が建物建築の支障となった場合、売主は契約不適合責任を負い、除去費用や損害賠償を請求される恐れがあります。地中障害物が建物建築の支障とならなくても、通常の土壌処理以上の費用がかかる場合には、売主に処理費用の支払義務が認められる場合があります。
地中障害物にまつわる調査や撤去方法、トラブルの回避方法について解説します。
地中障害物の種類とそれぞれの対応方法
地中に障害物があった場合、ケースごとに対応が必要です。
■地下に埋められた水道管やガス管、電線などが工事の支障となる場合
→移設や切断などの対応が必要です。
■基礎杭（建物の基礎を支えるために地中に打ち込まれた杭）が工事の支障となる場合
→切断や抜去などの対応が必要です。
■埋土中のコンクリート塊などのがれき類（過去の建築廃材や解体残材で、処分費用を節約するために地中に埋められたもの）が工事の支障となる場合
→掘り起こして撤去する必要があります。
■古いタイヤや衣類、産業廃棄物、医療廃棄物などの不法投棄されたゴミが工事の支障となる場合
→掘り起こして撤去、特に感染性廃棄物は特別管理産業廃棄物として処理する必要があります。
■転石（自然発生的に地中に存在する岩石）が工事の支障となる場合
→掘り起こして撤去する必要があります。
■空洞（地中に自然発生的にできた空間や、過去の採掘跡）が工事の支障となる場合
→埋め戻すか補強する必要があります。
■過去に使用されていた井戸や浄化槽、便槽などが工事の支障となる場合
→掘り起こして撤去、または、穴埋めする土を補充する必要があります。
地中障害物の初動調査の種類と方法
地中障害物が出てきたとき、初動の調査としてどのようなものがあるでしょうか。
土地所有者への聞き取り調査
まず、土地所有者に対して聞き取り調査を行います。旧建物、井戸、浄化槽などの図面の資料、解体にかかる書類の提供を求め、旧建物の基礎や杭、井戸、浄化槽が撤去されているか、残置のままかどうかを調査します。また、現所有者が対象土地を取得したときの重要事項説明書や売買契約書も、地中障害物が存するかどうかを確認できる資料となります。
図面調査
土地の歴史や周辺環境に関する図面や資料を調べることで、地中障害物の存在の可能性や種類を推測します。
現地確認
土地の表面や周辺の状況を目視で確認することで、地中障害物の存在の兆候や影響を探します。
試掘
土地の一部を掘削することで、地中障害物の具体的な位置や深さ、材質などを確認します。試掘は、最も確実な方法ですが、費用や時間がかかり、土地に傷跡を残します。
レーダー探査
電磁波を地中に送信し、反射波を受信することで、地中障害物の位置や深さ、形状などを画像化します。レーダー探査は、破壊することなく広範囲を効率よく探査できる利点がありますが、土質や障害物の種類によっては探査精度が低下する欠点もあります。
その他の物理探査
電磁誘導法、磁気探査法、レイリー波探査法などの各種物理探査法を用いて、地中障害物の位置や深さ、材質などを測定します。これらの方法は、レーダー探査と併用することで探査精度を向上させることができます。
トラブルに巻き込まれないため、売買契約前の予防策
地中障害物の存在が判明すると、必ず売主とトラブルになります。売買契約を締結する前にトラブルを予防するにはどうすればいいでしょうか。
地中障害物の有無や種類、位置、深さなどを調査しておく
推進工事（非開削工法）の前に、図面照査や現地確認、試掘やレーダー探査などで、地中障害物の情報をできるだけ詳しく把握しておくといいでしょう。障害物が発見された場合は、その除去や回避の方法を検討し、費用や工期などの影響を評価します。
売買契約書に地中障害物に関する条項を設ける
売主と買主の間で、地中障害物が発見された場合の責任分担や対処方法を明確に定めることが望ましいです。例えば、地中障害物の除去費用や損害賠償の請求ができることや、契約の解除ができることなどを規定しておくことが有効でしょう。
地中障害でトラブルになってしまった場合の対処方法
では、地中障害物が出てきてトラブルになった場合の対処方法について解説します。
売主や不動産業者に法的責任を追及する
土地の地下に障害物が存在することが原因で、契約内容に適合しない場合、売主は「契約不適合責任」を負います。また、不動産業者は「信義則上の調査義務」や「宅地建物取引業法上の説明義務」を負います。これらの責任を追及することで、障害物の除去や回避の方法と費用、損害賠償などを請求することができます。
地中障害物の切削・取り込み・排出を行う
推進工事中に予期せぬ障害物に遭遇した場合は、掘進機で障害物を切削・取り込み・排出することで対処できます。掘進機による切削除去方式は、掘進機で障害物を切削できることはもちろんのこと、切削した障害物を掘進機内に確実に取り込めることが重要です。
まとめ
地中障害物問題はその物件ごとにさまざまな問題がありますので、よりきめ細かな調査が必要になります。
信頼のできる業者に依頼をしての売買が不可欠です。弊社は全エージェントが宅地建物取引士ですので安心してご依頼くださいませ。
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