REDSエージェント、宅建士の森山です。今回は不動産の差押（差押え、差し押さえ）や仮差押（差し押さえ）について解説します。
不動産の差押や仮差押とは。どのような時に発生するのか
不動産の差押とは、債権者が債務者の不動産を裁判所の命令で保全する（債務者が売買できなくする）手続きです。差押がなされると、その不動産は競売や公売にかけられて、その代金が債権の弁済に充てられます。
これに対し、不動産の仮差押とは、債権者が債務者の不動産を裁判所の命令で仮に保全する手続きです。仮差押がなされると、その不動産は処分できなくなります。仮差押は、正式な裁判による債務名義（確定判決などの強制執行の根拠となる文書）を取得する前に行うことができるため、債権の回収を確実にするための有効な手段です。
不動産の差押、仮差押は一般的には以下のような場合に発生します。
●債務者が債務を履行しない場合。例えば、売買代金や借金の返済が滞っている場合など。
●債務者が財産を散逸させるおそれがある場合。例えば、不動産を売却したり、第三者に移転したりしようとしている場合など。
●債務者が破産や民事再生などの法的整理手続きに入った場合。この場合、債権者は自分の優先順位を確保するために差押や仮差押を行うことができます。
差押や仮差押不動産を売買するときの注意点
差押や仮差押の登記があるということは、その不動産に関して金銭的なトラブルや所有権の紛争がある可能性が高いことを意味します。そのため、以下の点に留意してください。
●差押や仮差押の登記がある不動産は、そのままでは売買できません。登記を抹消するためには、保全処分を申し立てた債権者による取り下げや和解などが必要です。その際には、債権者に対して一定の金額を支払うことが多いでしょう。
●差押や仮差押の登記を抹消する前に売買契約を締結する場合は、登記の抹消を売買の実行前提条件とすることや、その他のリスクを防止するための条項を適切に盛り込むことが必要です。そのため、売買契約書は弁護士などにチェックしてもらうことをお勧めします。
●差押や仮差押の登記があるまま不動産を決済した場合は、後日強制執行によって所有権を失ってしまうリスクがあります。その場合には、第三者弁済や契約解除などの可能性を検討する必要があります。また、更地の場合は、登記が抹消されるまで建築に着手しない方がよいでしょう。
差押や仮差押登記の抹消方法は
差押や仮差押の登記があるということは、その不動産に関して金銭的なトラブルや所有権の紛争がある可能性が高いため、売買にあたっては、これらの登記の抹消が必要となることは上記で説明したとおりです。
差押と仮差押の登記の抹消方法は、以下のように分けられます。
●民間による差押え・仮差押え：直接法務局に対して、抹消登記を申請することはできません。裁判所に対して、差押などの取り下げ書を提出すると、裁判所から法務局に対して抹消登記が嘱託されます。この方法は債権者の協力が必要であり、残債務を弁済するか、別に担保を提供するかなど債権者に納得してもらう必要があります。
●行政による差押・仮差押：直接法務局に対して、抹消登記を申請します。通常、行政が抹消登記嘱託書（申請書）を作成してきますので、それを司法書士が預かって、登記申請します。
抵当権と滞納している税金の優劣は
不動産が差押えられると、競売や公売にかけられて、その代金が債権の弁済に充てられます。債務者が債権者に対して財産を担保として提供する権利を抵当権といい、抵当権が設定されると、その財産は債務者の所有のままですが、債務不履行の場合は債権者が強制的に売却して、その代金を債権の弁済に充てることができます。
国民が税金を納めない場合、滞納処分として税務当局が財産を差し押さえることができます。差押え物件の抵当権と滞納している税金の優劣は、一般的には以下のように決まります。
抵当権の設定登記日が税金の法定納期限よりも前であれば、抵当権が税金に優先します。つまり、差押え物件が売却された場合、先に抵当権者に支払われて、残りが税務当局に支払われます。
抵当権の設定登記日が税金の法定納期限よりも後であれば、税金が抵当権に優先します。つまり、差押え物件が売却された場合、先に税務当局に支払われて、残りが抵当権者に支払われます。
※売主の残債務の確認を行う場合は、登記されている担保権の確認だけではなく、税金の滞納有無と納期限についても確認する必要があります。
まとめ
差押、仮差押は物件ごとにさまざまな問題がありますので、よりきめ細かな調査が必要になります。信頼のできる不動産業者に依頼をして売買することが不可欠です。
弊社REDSは全エージェントが宅地建物取引士ですので安心してご依頼をくださいませ。
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