こんにちは、不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の小室です。今回は、2024年に改正され、2025年にも改正が予定される建築基準法について、お話しいたします。
（写真はイメージです）
建築基準法とは
建築基準法は、建築物の安全性を確保するために、建築物の敷地、構造、設備、用途に関する最低限の基準を定めた法律です。
国民の生命や健康、財産を守ることを目的としており、都市計画法と連係して都市計画の基本を定める役割も担っています。
建築基準法は1950年に制定され、技術の進歩や社会情勢の変化に応じてたびたび改正されています。2024年4月1日にも改正法が施行されました。
建築基準法は「単体規定」と「集団規定」に分類
建築基準法の主な特徴として、規制の内容が「単体規定」と「集団規定」の2つに分類されていることにあります。
「単体規定」は建物自体の安全性や衛生状況などに関する規制で全国的に適用されるもので、「集団規定」は建物と都市の関係性に関する規制で都市計画区域および準都市計画区域にのみに適用されるものです。
単体規定
- 構造（地震等による倒壊の防止）・・・構造部材､壁量など
- 防火、避難（火災からの人命の確保）・・・耐火構造､避難階段など
- 一般構造・設備（衛生・安全の確保）・・・採光､階段､給排水設備など
集団規定
・建築基準法上の道路：原則として幅員4m以上の道路をいいます。ただし、現に建築物が立ち並ぶ幅員4ｍ未満で特定行政庁が指定する道路も、建築基準法上の道路とみなされます。幅員4ｍ未満の道路とみなされるものは、建築基準法42条2項に規定されているため「2項道路」といいます。
・接道義務：災害等が発生した場合、道路に接する建築物の敷地の幅が狭いと、避難上支障が生じますので、道路に2ｍ以上接しなければなりません。
・用途制限：建築基準法では、12種類の用途地域を定めています。建築可能な建築物の用途を、用途地域に応じて定めています。
・建ぺい率と容積率：建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合です。容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合です。
・防火地域、準防火地域の規定：市街地における火災による被害の拡大を防止するために、都市計画における防火地域・準防火地域に定め、一定の規定を課しています。
2024年4月の改正の内容
建築基準法は2024年4月に改正されました。その内容は以下のとおりです。
大規模建築物の木造での設計が可能に
改正前は、3000㎡以上の建築物では壁や柱を耐火構造にすること、3000㎡ごとに耐火構造体で区画することが必要でしたが、改正により柱や梁などの木材をそのまま見せる「あらわし」による設計が可能となります。
防火規定について
改正前は、1つの建築物に対して全体に同一の耐火性能が求められていました。
改正後は、延焼を遮断する耐火壁などを用いて区画し、高層棟と低層棟を別棟として扱う措置がとられた場合、異なる防火規定で建築することが可能となりました。
それにより高層棟は耐火建築物、低層棟は準耐火建築物で建てるなど、建築物の幅広い設計が可能となりました。
防火壁の設置範囲の合理化
改正前は、木造などで壁や柱などの構造部材に防火措置がされていない非耐火部分と一体で耐火・準耐火構造の部分を計画する場合、1000㎡ごとに防火壁で区画することが求められていました。
改正後は、木造などの非耐火構造部分との間を防火壁で区画された耐火・準耐火構造部分には、1000㎡を超える場合であっても、防火壁の設置は不要になりました。
この改正は、脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律に基づいて行われました。
2025年4月に予定される建築基準法改正
また、建築基準法の改正は、2025年4月にも行われます。2025年の建築基準法改正には、次のような内容が含まれています。
- 省エネ基準への適合が義務化される
- 木造住宅の構造審査が義務付けられる
- 耐震等級1が義務化される
- 4号特例見直しによる構造基準の改正
- 既存住宅における高さ制限・建ぺい率・容積率の特例許可制度の追加
2025年の建築基準法改正の背景
2025年の建築基準法改正の背景には、建築物の省エネ対策を加速させる狙いがあります。2030年の温室効果ガス46％削減の達成や、2050年のカーボンニュートラルなどの目標を達成するために、建築分野での省エネ対策が求められています。
2025年4月以降は、すべての新築住宅において新築の最高基準とされてきた「省エネ等級4」の適合が義務付けられます。
まとめ
2025年の建築基準法改正では、省エネ基準適合の義務化によって新築のみならず中古住宅も含め、市場に変化をもたらすでしょう。
法律の観点からもご提案をいたしますので、ぜひ不動産のご購入、ご売却の際は、お気軽にお問い合わせください。
不動産流通システム【REDS】
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