REDSエージェント、宅建士の金谷です。不動産広告は、広告主が不動産の売買、賃貸、仲介などの取引を促進する目的で行われるものです。消費者に対して正確で適切な情報を提供し、公正な取引を行うために、さまざまな規則が存在します。
今回はそんな不動産広告のルールについて解説します。
不動産広告のNGワード
不動産広告では、提供される情報が正確であることが求められます。広告主は、不動産の所在地、面積、間取り、設備・設備の状態、価格、取引条件などの重要な事項について、真実かつ明確に表記する責任を負います。誤解を招くような誇大広告や虚偽の表現は避けなければなりません。
そこで、以下のようなルールが設けられています。
NGワード
不動産広告には使用してはいけないキーワードがあります。
しかし、遵守していない不動産会社も多く見受けられます。以下のことばはNGです。
「最高級」「一番」「抜群」「完璧」「完全」「絶対」「激安」「日本一」「特選」「厳選」
不動産広告のポータルサイトでは、さまざまな規制があり厳しくチェックはされておりますが、紙媒体や不動産会社が作成した販売図面では、上記のような言葉が含まれるルールを守っていない内容のものも多く見受けられます。
駅からの徒歩表示
不動産広告に掲載されている分数は徒歩1分=80メートルで算出されています。駅までの距離を80メートルで割って分数を算出している訳ですが、歩くスピードは人それぞれなので、実際に歩いたらそのとおりに到着するということではありません。
敷地の形状・面積
敷地の形状も広告でいくつかの規制があります。
傾斜地
敷地の形状が真四角でも、実際には高低差がある傾斜地である可能性もあります。傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合が当該土地面積のおおむね30％以上を占める場合（マンションおよび別荘地を除く）は、傾斜地を含む旨および傾斜地の割合または面積を表示すること。ただし、傾斜地の割合が30％以上を占めるか否かにかかわらず、傾斜地を含むことにより、当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合（マンションを除く）は、その旨および傾斜地の割合また面積を明示することとなっています。
路地上部分（敷地延長）を含む敷地
いわゆる旗型の土地の場合の表記です。路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30％以上を占めるときは、路地状部分を含む旨および路地状部分の割合または面積を明示することとなっています。
数字上の面積が著しく広い場合でも、有効宅地の面積割合がそれほど広くない可能性もあります。相場より広さが広い割に価格が大幅に安い場合はよく確認することが必要です。
セットバック（道路後退部分）
建築基準法第42条第2項の規定により、道路とみなされる部分（セットバックを要する部分）を含む土地については、その旨を表示し、セットバックを要する部分の面積がおおむね10％以上である場合は、あわせてその面積を明示することとなっています。
前面道路が狭い幅員に接している敷地は、全てが宅地として有効とはならない場合がありますので、注意が必要です。
未完成物件の広告開始時期
これからできあがる建物または土地（未完成物件）についても広告を開始してもいい時期に制限があります。宅建業法33条で定められている代表的な例は以下2つです。
・新築戸建→「建築確認」（建築基準法第6条1項の確認）
・分譲宅地→「開発許可」（都市計画法29条）
時々見かけることがありますが、新築戸建の広告で「建築確認」を未取得の物件で、参考プランを記載し新築価格を表記した広告をしている物件もあります。さまざまな理由で少しでも早く新築物件としての広告掲載を行いたいために時期を待たずに広告を開始してしまうケースです。
このタイミングで、購入の契約をする場合には土地に対しては仲介手数料はかかりますが、新築戸建での契約はできませんので、建物価格を含めて仲介手数料を請求することは違法となります。
接道義務を満たしていない土地
いわゆる、「建築不可」の土地です。このような土地については「建築不可」、中古住宅の場合は「再建築不可」と明示しなければなりません。
例としては、
・道路に2メートル以上接していないもの
・2メートル以上接しているが、法律上の道路には接していないもの
・敷地が道路に全く接していないもの
・道路に2メートル接しているが、路地状部分の幅員とその長さの関係の制限が地方公共団体の条例で定められていて、これに不適合のもの
現在建物が存在している場合でも、建て替え（再建築）ができない場合があります。また、見た目は道路状となっていても、建築基準で認められている道路ではないために、建築ができない敷地もあります。
購入を検討する方が極めて少ないのですが、価格が安く、不動産会社から見ると問い合わせを多くいただけるために積極的に広告掲載をする不動産会社もあります。
まとめ
不動産会社の広告は、その物件を買っていただきたい目的で掲載されているものと、そうではない目的で掲載されている物件があります。気になる広告を見かけましたら、広告掲載をしている業者ではなく、客観的に内容をお伝えできる、REDS【株式会社 不動産流通システム】までお気軽にお問い合わせください。
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