REDSエージェント、宅建士の金谷昭夫です。
マイホームを手に入れる方の中には、土地を購入して注文建築で家を建てる方々も多くいらっしゃいます。注文住宅を購入する際に、立地や価格、土地形状だけではなく、他に注意すべき点を説明いたします。
「地目」を見れば地盤の状況が推測可能
不動産の登記内容に「地目」という項目があります。地目の種類には「田」「畑」「宅地」「池沼」「山林」「公衆用道路」など、23種類の項目があります。
地目は変更されていることも多くあり、履歴は登記事項証明書にて確認できます。現況と必ず一致しているわけではありませんが、過去の土地としての利用用途が確認できる場合があります。
地目を見て推測できるのは、地盤の状況です。地盤の状況によっては地盤改良工事が必要になり、高額な費用が発生する場合もあります。
古家付きの土地には要注意
従前の建物の用途が店舗併用住宅や工場として利用されていた場合には、その種別によっては土壌汚染の可能性に注意しなければなりません。たとえばクリーニング屋の跡地や町工場があった土地は要注意です。
建物解体後に更地として販売している土地であれば、解体時に確認しているため、それほど心配はないのですが、これから建物を解体する場合は、解体後に地中から予想していない埋設物等が確認される場合も多くあります。過去に利用していた井戸や浄化槽、過去に建て替えをしたときに、旧建築物のくずやゴミが埋め戻されているようなこともあります。
売買契約時の際には、一定期間は売主の責任と負担にて除去する内容とするのが一般的ですが、契約内容についても事前確認をすることが重要です。
建築基準法の制限について
建築についての法制限については設計士に細かく確認をしていただくことになりますが、その敷地自体の状況もしくは隣接地の状況についての確認が重要です。
よく問題となるケースとしては下記のような内容です。
●塀（敷地内外ともに）が現行の基準に適合していない：塀の倒壊の恐れがあるため、塀の補修、再築造、建築する建物自体の補強が必要となり余分に費用がかかる場合があります。
●擁壁：高低差がある敷地で擁壁がある場合にも、塀と同様に注意が必要です。安全性の確認ができない場合、補修や再築造には多額な費用が生じますので、事前に構造の確認や現地の状況の確認が重要となります。
●越境：隣地からの越境物にも注意が必要です。隣地の建物の屋根が越境しているような場合もあり、越境している部分については建築対象面積から除外されてしまい、実際の敷地面積より有効面積が減少してしまう場合もあります。
都市計画法についての確認
市街化区域内では、その敷地の所在に対して用途地域が定められており、敷地に対して建築可能な用途や建築可能な建築物の面積（建ぺい率・容積率）、高さの制限などの定めがあります。
前面道路の幅員によっては、都市計画で定められた建築可能な延べ床面積の最大限度である容積率の制限があり、数値が少なくなる場合があります。また、道路幅の狭い敷地も、道路後退をしなければならない場合もあるため、事前確認が必要となります。
また、敷地の一部が都市計画道路線の上にある場合では、建築物の構造に制限がかかります。見た目が道路でも、実際には敷地の一部となっている場合もあります。都市計画以外でも地域によっては地区計画というものがあり、そちらが優先される場合があります。
地域によってはカーポートの設置が禁止されていたり、塀やフェンスの種類も制限があったりする地域もあります。新しく造られた大規模な住宅地などに多く見受けられます。
その他の法令の制限
あまり馴染みがないかと思いますが、地域によっては「文化財保護法」に基づく、「埋蔵文化財包蔵地」に指定されている地域があります。この地域に該当した場合は、建築工事を行う際に事前調査が必要となります。
具体的には、建築を行う前に、事前に自治体で文化財や遺跡の試掘調査を行います。何も問題がないようであればそのまま工事を進めていく流れとなりますが、調査もしくは建築作業中に文化財や遺跡が発見された場合、作業を一時停止して文化財保護機関や専門家に連絡します。その後、文化財の発掘や保護作業が行われます。
このため、マンション棟の建築規模が大きい場合は一定期間工事が停止するために工期が大幅に遅れることもあります。ホームページ上で公開している自治体もありますが、主に昔から人が住んでいるような地域に多く存在しています。
その他にもいろいろと調査をしなければならない項目もたくさんありますが、信頼がある不動産業者にしっかりと調査をしていただき、ご検討いただくことが重要です。ご相談はREDS【株式会社 不動産流通システム】の金谷（カネヤ）までお気軽にお問い合わせください。
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