こんにちは。仲介手数料が必ず割引、さらには無料のREDS宅建士、宅建マイスターの井原です。
表題の件、早速ではございますが、今回は主要なネット銀行系（auじぶん銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行、ソニー銀行、イオン銀行、PayPay銀行）での住宅ローンの特徴をまとめます。
これは個人の感想ですので、お含みおきくださいますようお願い申し上げます。また、審査基準については各金融機関から公表されておりませんので、個人の経験則になりますのでご容赦ください。
主要ネット銀行の融資条件
都市銀行、地銀信金系の場合は、審査結果に応じて金利も変わることが多いですが、ネット系銀行の場合は、審査通過イコール最優遇金利の適用、となることが多いです（そのため、審査も厳しい水準になります）。
団信については、都市銀行と地銀信金系は、金利上乗せなしでは基本の団信しか付帯しませんが、主要なネット銀行では無料で全疾病保障などが付帯します。
融資手数料、融資保証料はほとんどのネット系銀行でいずれも2.2%程度となっています。楽天銀行、イオン銀行は定額型もありますので、後記ご確認ください。
融資「手数料」と融資「保証料」の違いですが、融資手数料の場合は、早く返し終わっても、手数料は1円も戻ってきません。一方、融資保証料の場合は、場合によりますが、数十万円くらい戻ってくることがあります。この差は何かといいますと、「手数料」は文字どおりの手数料ですが、「保証料」は〇〇万円を〇〇年間借入することに対する保証を、銀行傘下の保証会社へ依頼するための費用です。
数年後に売却する可能性の高いお客様は、融資保証料型の方がお得になる場合が多いですので、要チェックです。
では、各行の詳細を見ていきましょう。
住信SBIネット銀行
言わずと知れたネット銀行のパイオニア。
●無料で付帯される内容
・40歳未満の方：基本団信＋全疾病保障＋3大疾病（がん含む）50%保障
・40歳以上の方：基本団信＋全疾病保障
●全疾病保障の適用条件
全疾病により「就労不能状態」となり、
・11回目の返済日まで、返済額が保険金として支払われる
・12カ月を経過した日の翌日0時まで就業不能状態が継続した場合、その時点のローン債務残高相当額が保険金として支払われる
「1年間の就労不能状態」が要件なので、かなりハードルは高いでしょう。しかし、入院ではなく「就労不能状態」というのがポイントです。自宅療養でも対象になる可能性があります。
auじぶん銀行
私の体感値では、お客様からの人気No.1です。
●無料で付保される内容
・50歳以下の方：基本団信＋全疾病保障＋4大疾病（がん含む）50%保障
・51歳以上の方：基本団信＋全疾病保障
●全疾病保障の適用条件
全疾病により「就労不能状態」となり、
・入院が連続して31日以上になった場合（以降、入院が継続して30日に達するごとに）毎月の住宅ローン返済額が無料
・入院が連続して180日以上になった場合、その時点のローン債務残高相当額が保険金として支払われる
住信SBIネット銀行に比べて、半分の入院期間で住宅ローン残債が0になります。しかし、「入院に限定」されますので、こちらの方がハードルは高いでしょう。住信SBIネット銀行は3大疾病保障であるに対して、auじぶん銀行の4大疾病保障は「腎疾患肝疾患」が加わっています。
楽天銀行
団信内容は、auじぶん銀行と住信SBIネット銀行のハイブリッド！ なんと、融資手数料はいくら借りても33万円の定額制となっています。
●無料で付保される内容
・基本団信＋全疾病保障＋がん診断で50%保障
●全疾病保障の適用条件
就労不能状態となり、
・毎月27日時点で、所定の就労不能状態が15日をこえて継続している場合、毎月の住宅ローン返済額を保障
・就労不能状態が1年を超えて継続した場合、その時点のローン債務残高相当額が保険金として支払われる
・「がん」と診断された場合、住宅ローン残高の50％相当額が保険金として支払われる
「がん団信50%は無料で付けたい！ しかし、“入院半年”ではなく、“就労不能1年”の保障がほしい！」という方にはうってつけです。
ネット銀行での審査15のポイント
以下、ネット銀行の審査について知っておきたいことを列挙します。
ご勤務先の規模（資本金）
資本金が10億円・100億円に区分があるようです。1億円未満の企業は厳しい印象ですが、プライム上場企業の100%子会社であれば有利です。
ご年収
ご年収は、400万円を区切りにお借入可能額が大きく変わります。
勤続年数
サラリーマンの場合、試用期間中は厳しくなりますが、大企業の場合は1カ月分の給与明細があればチャレンジ可能です。有利な状況に変わるのは、源泉徴収票に現勤務先からの丸1年分の収入が反映された状態です。
自営業者・フリーランス
個人事業主、経営者、フリーランスの方は不可となることが多いです。
産休・育休
銀行によっては制限がありますが、産休前のご収入で審査が可能です。退職ではなく、ご勤務を継続していることが重要です。育休明けの場合、源泉徴収票の金額が低くても、フルタイム勤務時のご年収で審査可能な場合が多いので、ご安心ください。
非正規雇用
非正規雇用の方は不可となることが多いです。
副業での確定申告
現居宅の家賃を経費計上している場合で、都市銀行でNGとなってしまった場合はチャンスありです。ご相談ください。
諸費用も借りたい
本来は現金で用意するべき諸費用ですが、ネット銀行の場合、本件（物件価格）と同じ金利で融資してくれます。都市銀行は物件が旧耐震物件の場合は、諸費用分の融資が難しい場合がありますが、一部のネット銀行では、ご本人の属性がよければ、難なく融資してくれます。
単身のお客様
都市銀行系は投資懸念から、単身者のお客様には厳しいですが、ネット銀行では、ご本人の属性がよければ、難なく融資してくれます。
永住権がない
永住権がないお客様の場合、SBI新生銀行では配偶者が日本国籍であれば融資可能です。
個人信用情報で異動歴がある
これは一発アウトです。
旧耐震基準物件
1981年6月以前に、建築確認申請がされた物件を旧耐震基準物件といいます。耐震診断などを行い、現行の耐震基準に適合することの証明できる場合は、新耐震基準物件と同等に審査されます。旧耐震物件であっても、ネット銀行ではご本人の属性がよければ、難なく融資してくれます。
借地権物件
楽天銀行以外は不可です。定期借地権になると楽天銀行でも不可なので、借地権物件は都市銀行をメインにご検討ください。
コンパクトな物件
マンションの場合は、壁芯（もしくは登記簿）30㎡～が基準です。一戸建ての場合は、土地が40㎡以上でないと融資不可です。
マンションの場合は、住信SBIネット銀行が登記簿25㎡以上で可能です。戸建ての場合、auじぶん銀行が土地30㎡以上で可能。またイオン銀行はマンション、戸建てともに、面積の要件がありません（←重要）ので、土地40㎡未満の狭小住宅で、低金利の住宅ローンをお使いいただく場合は、auじぶん銀行とイオン銀行の2択になります。
リフォーム費用
リフォームローンは基本的には不可ですので、ご希望の場合は都市銀行がいいと思います。
注文住宅
注文住宅は先に土地を購入し、後から建物を建築します。最大のポイントは、いつまでに「請負契約」が必要か（いつまでにハウスメーカーを決める必要があるか）です。というのも、いい土地はすぐに売れてしまいますので、早く土地を購入する必要がありますが、ハウスメーカーはゆっくり決めたいというご希望があるからです。
土地融資分の本申込み時までに請負契約が必要な場合が多く、ハウスメーカーをゆっくり決めたい方は、三井住友銀行がいいですね。ネット系銀行では、土地の本審査承認から建物完成が9カ月の猶予があるので、イオン銀行もいいと思います。
また、土地購入時に土地分の融資実行などの分割実行ができないので、つなぎ融資を利用する必要があります。
その他の事項
以上、思い当たる部分を列挙させていただきましたが、審査基準はまだまだございます。私たちは、これらの条件を踏まえて、お客様にベストなご提案をさせていただいておりますので、ご不明点は私にご質問いただいた方が早いかもしれません。
まとめ
今回はネット系銀行に絞ってご説明させていただきました。
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