REDSの宅建士、有馬です。住宅を購入することは、人生の一大事です。一生に一度の買い物、といわれるほどの決断でもあります。特に新築住宅を購入するとなれば、その思いもことさらでしょう。
しかしながら、このような強い思いで購入した新築住宅に欠陥があったとすれば、気が気ではなくなると思います。新築の住宅ローンだけでも凄い金額なのに、さらに修理代がかさむとなると頭が痛いところですが、マンションの耐震強度偽装事件など新築住宅における諸問題がメディアで大きく取り上げられることがあります。
マンションの耐震強度偽装事件とは、売主が規定に満たない耐震強度で販売し、本来であれば品確法の10年保証の対象になるにかかわらず、売主の資本力不足を理由に欠陥の補修や損害賠償を行わなかったという事件です。そのため、買主が莫大な損害を負担することになってしまい、社会問題化したことをきっかけに、新築住宅にはすべて、完成（引き渡し）から10年間、瑕疵担保責任の履行のために資金を確保することが法律によって義務付けられました。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）という法律ですが、今回はこの法律について解説します。
新築住宅は完成から10年は瑕疵担保責任がメーカーに保証されている
すべての新築住宅には構造躯体への10年間の保証が義務づけられていて、これは「住宅の躯体部分に瑕疵があれば、注文住宅の建築会社や売主（不動産会社）に補償を求められる」というもの。2000年4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）という法律によって定められています。
「売買の対象物に隠れた瑕疵（住宅の場合は外部から簡単に発見できないような欠陥）がある場合は、売主が買主に対して補修・損害賠償等の責任を負う」というもので、新築住宅を購入した際には、この「瑕疵担保責任」が保証されています。つまり、新築住宅の初期の欠陥については原則的に売主もしくは施工会社が補修を行ってくれると安心してもいいのです。
もちろん、その保証範囲や買主が保証を受けるときの手続き方法などは、各不動産会社やメーカーで違いますが、住宅の瑕疵保証制度を理解することは、新築住宅を購入する際のリスクの軽減につながります。
瑕疵とは何を指すのか
「瑕疵（かし）」とは欠陥のことで、ゆがみや接続不良なども補償の対象になります。基本的な構造部分は普通では見えない場所が多く、点検以外でお客様が気づくのはほぼ「雨漏り」からです。
「住宅の躯体部分」というのは「住宅の構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のことで、具体的には、基礎、壁、柱、床、屋根、梁（はり）などを指します。
注意すべきこともあります。この10年保証の対象となるのは、あくまで「隠れた瑕疵」です。つまり、物件の引き渡し時にすでに発覚していた瑕疵については保証対象にはなりません。
また、物件の引き渡し後に地震や火災などの自然災害や事故によって発生した不具合も、隠れていたわけではなく新たに発生した瑕疵ですので、10年保証の対象にはなりません。現実的には、瑕疵が発見されるパターンはさまざまです。その不具合・不良が10年保証の対象となるかどうかは、住宅や不動産取引に関して素人である買主が判断できないものがほとんどなので、住宅における不具合・不良を発見した際は、まず売主や施工会社に相談してみましょう。
「屋根の雨どいを掃除しなかったことが原因の雨漏り」「コーキングが切れたことによる雨漏り」などは対象外になります。また、内装、サッシ、給湯器なども、瑕疵保険の対象とはなりませんので注意が必要です。
品確法に関するよくある質問
ここでよくある疑問についてお答えします。
10年保証が切れる前に、建築会社や不動産会社が倒産してしまったらどうなる？
回答：保証保険に加入していない場合、保証は受けられません。
多くの場合、修理費用は住宅の引き渡しの際「保証保険」に加入するか、もしくは法務局に「供託」することにより確保しますので、建築会社・売主（不動産会社）が倒産しても、保険会社が補償を行ってくれます。ただし、保険に入っていなかった場合には残念ながら補償は受けられず、自己負担ということになります。
10年保証が切れた後はどうなる？
回答：5年以内に申し込みをすれば、さらに10年の延長保証を受けられます。
10年保証が切れた後、5年以内なら、さらに10年の延長保証を申し込むことができます。延長保証を申し込むまでの期間は無保険状態になってしまうので注意が必要です。延長申請時には、建物の点検を行い、必要に応じて修理が必要となり、保険料や工事費用等は所有者の負担となります。
10年保証制度のメリットを十分に活用するため、保証期間内に建物の調査や点検を受け、欠陥がある場合には早めに見つけ出すことが大切です。
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