こんにちは。６月です。木々の緑が色濃くなる時期となりました。
皆様いかがお過ごしでしょうか？
今回は、不動産の売買においてよくある付帯設備に関するトラブルについて説明します。
不動産売買契約時に作成する
「付帯設備表」とは
中古住宅の不動産売却時には、付帯設備表という書類を作成することが重要です。
付帯設備表は、売却する不動産の設備や故障・不具合の有無などを明確にするためのリストです。引渡し後のトラブルを防ぐために作成することは欠かせません。
付帯設備表には、主要設備（給湯関係、水回り関係、空調関係など）、その他の設備（照明関係、収納関係、建具関係など）、設備の有無、故障不具合の有無、残置・撤去の取り決めなどが記載されます。
付帯設備表は売買契約時までに売主が作成します。
付帯設備表を作成する際に
売主側が注意すべき点
付帯設備表を作成する際に、売主側が注意すべき点は以下の通りです。
- 付帯設備表に記載した内容と相違がある場合、買主から修理費用や損害賠償を請求される可能性があります。
そのため、付帯設備の状態を正確に把握し、誠実に記入することが必要です。 - 付帯設備表に「故障」と記載した設備を修理しない場合は、買主に明示し、同意を得ることが必要です。
また、故障した設備の引渡し時期や方法も事前に取り決めておくことが望ましいです。 - 付帯設備表に「無」と記載したものは引き渡さないことになります。引き渡す物と渡さない物を明確にしておくことが必要です。
- 付帯設備表だけでは不十分な場合は、物件状況報告書への記載や建物状況調査（インスペクション）の作成も検討してください。
これらの書類は不動産の状態や欠陥を詳しく説明するものであり、より信頼性の高い情報提供ができます。
以上が付帯設備表作成時の主な注意点です。
付帯設備表は売却後のトラブルを防ぐための重要な書類ですので、作成時に疑問点や心配事があれば、弊社のエージェントにご相談ください。
しっかりとサポートいたします。
付帯設備表を見て
買主が注意すべき点
一方、買主が注意すべき点は以下の通りです。
- 契約前に売主から「付帯設備表」を作成してもらい、内容を確認します。
- 付帯設備表に「無」と記載したものは引き渡されないことになりますが、必要な場合は別途交渉することができます。
その際には、価格や引渡し時期などを明確にしておくことが必要です。 - 「付帯設備表」で故障や経年劣化の有無を確認し、故障や経年劣化のある設備はそのままの状態で引き渡されることになりますので、現地でその状態を確認することも必要です。
別途修理や価格交渉をすることもできますが、複数の購入希望者がいる場合などは断られる可能性もあります。 - 引渡し後に付帯設備に故障や不具合が発見された場合は、速やかに売主に連絡し、修理や交換などの対応を求める必要があります。
不具合の通知には期限が定められている場合もあります。
以上が買主側からの注意点です。
「付帯設備表」にかかるトラブル例
中古の不動産売買においては（特に売主が個人の場合には）設備の不具合について売主と買主の認識の違いや、同じ機能低下や汚損・破損を認識していても、その不具合の程度に関する認識の違いによるトラブルが結構あります。
下記はトラブル事例の一部です。
事例１：エアコンが取り外されていない。
中古一戸建ての売買ではあったものの、買主は建物を取り壊す予定で売買契約を締結しました。
その為、設備表の交付は省略しました。
契約書には現況有姿で引渡すこと、ただし粗大ごみ、動産は売主にて撤去する旨の条文がありました。
引渡し後、エアコンの撤去がされていないと買主より指摘がありました。
売主は現況有姿を主張。
買主は、エアコンは解体業者とは別業者で処分しなければならない物で、後付けで売主が取り付けたものだから動産であり取り外すのが当然、と主張しました。
事例２：エアコンがなくなっている。
中古住宅を購入し引渡しを受けた際に、買主が設置済みと思っていたエアコンがなくなっていました。
売主は、エアコンは住宅の付属品ではなく取り外して持ち去ったと説明しました。
買主は、物件見学時にエアコンが設置されていたことや重要事項説明書にエアコンの有無が記載されていなかったことから、エアコンも売買対象であると考えていたと主張しました。
事例３：マンション玄関のカギが開かない。
カギの不具合は契約前から売主と買主の仲介業者の間で認識されており、鍵の開閉に難があることは契約の事前に買主に説明されていました。
鍵の交換は買主の負担である旨も重要事項説明書に明記されていました。
しかし、引渡し後に買主が、玄関のカギが開かないとクレームをつけました。
営業担当者が現地で対応し、確かに開けづらい状態であることを確認しましたが、調整を施して開けることができました。
しかし、買主はこれでは開かないのと同じであると主張し、トラブルとなりました。
事例４：説明を受けていない場所の壁に穴が開いている。
引渡し前の立ち会い（現地確認）を行った際、売主の引越し準備が遅れていたため、家具や荷物がまだ残っている状態で立ち会いが行われました。
決済が完了した後、買主が現地を訪れたところ、説明を受けていなかった箇所に穴が開いていました。
一つの部屋に一か所の穴が開いていることは購入前の内見の際に確認し、説明も受けていましたが、他の壁の穴については説明を受けていなかったのです。
立ち会い時には荷物が多くて確認できなかったのです。
付帯設備表には洋室・和室に穴や汚れありと記載されていましたが、具体的な箇所については記載されていませんでした。
わざとうやむやな記載をしたのではないかという疑念からトラブルとなりました。
事例５：浴室シャワーからお湯が出ない。
契約前に買主は、売主から浴室シャワーはあまり熱くならないという説明を受けたのですが、実際には給湯器が故障していました。
買主より、熱くならないどころか水しか出てこないとクレームがありました。
実際には冷水とまではいえないものの、確かにぬるいです。
夏の場合は問題ありませんが、冬の場合は使えないと言われると納得できます。
程度に関する認識の違いによりトラブルとなりました。
上記はトラブルの一例です。
「有」「無」のトラブルは付帯設備表の作成によって回避できますが、程度の問題は個人の感じ方によって異なることがありますので、売主は具体的かつ誠実に告知する必要があります。
また、買主は状況を理解するために努力することが重要です。
さて、5月も、ゴールデンウイークがあったにも変わらず、多くの方に弊社をご利用いただき誠に有難うございます。
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